Mennyiben hatott a pandémia a budapesti irodapiaci trendekre?
A világjárvány és az ezáltal megteremtődött új társadalmi normák rövid idő alatt változtatták meg a mindennapjainkat és alighanem hosszú távon formálták a gondolkodásunkat is.
Egy széles körben végzett nemzetközi felmérés azt mutatta ki: az irodai alkalmazottak életéhez olyannyira hozzánőtt az otthoni munkavégzés, hogy sokan közülük inkább felmondanának, ha vissza kellene állniuk a heti ötnapos irodai létre. Az irodákkal kapcsolatos elvárások megnövekedtek, árucikkekből egyfajta fogyasztási termékekké alakulnak az irodaházak – a cégek sok esetben elsősorban már nem magasabb fizetésekkel, hanem jobb munkakörülményekkel csábítják magukhoz a munkaerőt. Hogyan alkalmazkodik mindehhez a budapesti irodaingatlan-fejlesztő szektor? Három szakember – dr. Berki J. János, a Futureal nemzetközi iroda-bérbeadási és vagyongazdálkodási igazgatója; Makk Károly Dömötör, a TriGranit bérbeadást vezető munkatársa; valamint Schőmer Norbert, a WING irodafejlesztésekért felelős vezérigazgató-helyettese – segített nekünk eligazodni a változó viszonyokban.
Home office, irodai munka, hibrid megoldások
„Ilyen rövid idő alatt, ilyen mélységben még soha nem változtak meg a társadalmi szokások az emberiség történetében, mint napjainkban – állapítja meg a Berki J. János, majd így folytatja – az egyelőre kérdés, hogy a megváltozott szokásokból mit tartunk meg hosszú távon, valamint az is, hogy a más szektorokhoz képest rugalmatlan ingatlanfejlesztői iparág miként képes ezekre reagálni”. Makk Károly Dömötör határozottan állítja: „egyértelműen leromlik a munkavégzés minősége hosszabb távú otthontartózkodás esetén”, de a többiek is megerősítik: azok a jóslatok, amelyek a home office gyors, tömeges és kényszerű elterjedése miatt az irodapiac jövőjével kapcsolatban kongattak vészharangot, egyértelműen tévesek voltak. Schőmer Norbert szerint „az elmúlt másfél év tapasztalatai azt mutatják, hogy a munkavégzés elsődleges helye továbbra is az iroda maradt, hiszen nyugodt munkakörülményeket, zavartalan infrastruktúrát, személyes betanítási lehetőséget, kommunikációs és kollaborációs teret egyszerre csak a munkahely tud kínálni, egyúttal ez a céges élet fontos helyszíne is – mindezek miatt pedig szinte senki sem akar teljesen lemondani az irodaházak nyújtotta fejlett és sokrétű munkakörnyezetről”. Amit mindhárman említenek: a home office nem új jelenség és bizonyos területeken hosszú távon is lehet létjogosultsága – azonban az ezzel kapcsolatos prognózisok sokszor túlzóak.
„Egy amerikai felmérés szerint a munkavállalók heti 2,5 nap otthoni munkavégzést szeretnének, míg a vállalatvezetők legfeljebb heti egyet vezetnének be. Heti egy nap távmunkánál viszont még nem lehet területcsökkentést tervezni. Jelenleg úgy tapasztaljuk, hogy a bérlők többsége mielőbb visszaállna a megszokott üzletmenetbe, azonban a koronavírus-járvány megváltoztatta a dolgozói igényeket. Azt látjuk, hogy egyre inkább élményalapúvá válik az irodába járás, nagyobb figyelmet kap a közösségi terek kialakítása, amelyek ösztönzik az együttműködést a szervezeten belül. Ez egy cég sikeres működése szempontjából kulcskérdés, az innovatív gondolkodáshoz ugyanis nemcsak minőségi környezetre, hanem személyes interakcióra is szükség van – állítja a Futureal szakértője. – Természetesen, ahogy az egész irodaterületen, úgy a közösségi terekben is meg kell teremteni a megfelelő távolságtartás és a szükséges higiénia lehetőségét.” A TriGranit-vezető szerint a tradicionális irodai munkavégzés fog a jövőben is dominálni – a hibrid megoldások felé mutató, kisebb-nagyobb dolgozói „benefitekkel”, „hiszen a csapatmunka, a közösségi élmények, az egyes divíziók szoros együttműködése, továbbá az élőszó erejét nem lehet hatékonyan reprodukálni, csakis személyes interakciók során.” Az irodák által kínált szolgáltatások egyre meghatározóbbak az egyes karrierdöntésekben, ezért a cégek fókuszába került a közösségi, a kreatív és a „break out” terek minél gondosabb kialakítása – ezen a téren a TriGranit bérlői szinte teljes körű szabadságot élveznek.
A WING-vezér szerint a home office-programok bevezetésével az irodák szerepe egyértelműen megváltozott. Immár nem a napi 8 órás „bokszban ülést” kell biztosítani a dolgozók számára, hanem a rugalmas munkaidőt és az állandó rendelkezésre állást.
Érintésmentes vezérlés, UV-C fényes fertőtlenítés
Viszonylagos rugalmatlansága ellenére gyorsan reagált a budapesti A és A+ kategóriás irodapiac a pandémia kihívásaira – kulcsfogalom lett az egészségvédelem, a megelőzés, a biztonságos, vírusmentes és fenntartható környezet. Az irodaházak légtechnikai rendszereibe UV-C fényes fertőtlenítőket építettek/építenek be a levegő folyamatos vírus- és kórokozó-mentesítésének biztosítására. Fontos szemponttá vált, hogy érintésmentes legyen az irodaházakba való belépés, a liftkezelés, a világítás- és a hőmérséklet-szabályozás, a vizesblokkok használata.
Mivel a túlzsúfoltság elkerülése a járványveszély miatt létérdek, így például a WING a 2023-as átadású Liberty irodaházában iroda- és étteremfoglaltságot jelző rendszert épít ki, a parkolás pedig applikáció segítségével lesz követhető. Az irodatereket könnyedén lehet majd 1–50 fős helyiségekre tagolni, a szükséges távolságtartás érdekében pedig a liftek bérlőnkénti oszthatósága is megoldható lesz.
Összességében elmondható, hogy az irodisták tudatosan tervezett, rugalmasan alakítható irodákra vágynak, amelyek a hatékony munkavégzés lehetősége mellett modern, egészséges, zöld környezetet és az otthonukban nem tapasztalható közösségi élményt nyújtanak. Napjaink irodafejlesztései során teret nyertek a környezetbarát tervezési megoldások, mint a BREEAM vagy a WELL, amelyek a fenntarthatóság mellett a dolgozók egészségi állapotára és közérzetére pozitív hatást gyakorló szempontokat veszik figyelembe az épületek megvalósítása során. A WELL-rendszer például a levegőellátást, az egészséges táplálkozás lehetőségét, a természetes fény adottságait, valamint a testmoz- gás, a kényelem és a szellemi frissesség lehetőségeit is vizsgálja. A Futureal ezekre a trendekre reagálva saját, Stay Safe elnevezésű kezdeményezést indított, amelynek keretében az irodafejlesztéseik során új egészségvédelmi előírásokat, illetve technológiai sztenderdeket alkalmaznak.
Szűk piac, sokéves kontraktusok, emelkedő árak
Az elmúlt évtizedek tapasztalatai azt mutatják, hogy az ingatlanpiac mindig követi a konjunktúratrendeket, de reakcióidejénél fogva mindig némileg lassabban. Az elmúlt két évben a kereslet elmaradt az előző évek időszakától, ugyanakkor a világjárvány egy nagyon dinamikusan növekvő pillanatban érte a fővárosi irodapiacot (évről évre rekord alacsony volt az üresedési ráta – tudom meg beszélgetőpartnereimtől), ezért, ha nem is egyik napról a másikra, de 1-2 éven belül biztosan visszaállnak az 2019-es állapotokra.
A járvány okozta bizonytalanság miatt sokan kivárnak, mielőtt hosszabb távon elköteleződnének, vagy többletköltségek kockázatát vennék a nyakukba. Vannak ugyanakkor üdítő kivételek is. Makk Károly Dömötörtől megtudom, ahogy evidenciának számít, hogy most a légitársaságok nem bővülnek, éppen ilyen piaci tény, hogy az IT-, a logisztikai és az FMCG-szektor viszont bátran terjeszkedik.
A TriGranitnak vannak olyan bérlői, amelyek az átlagon felülinek mondható ötéves időtartam többszörösére szerződtek a közelmúltban. Az is tény ugyanakkor, hogy a bérbeadónak sokkal rugalmasabbnak kell lennie, mint a világjárvány előtt – sok bérlő vagy csak három évre akar szerződni, vagy a harmadik év végén „break opciót” kér a szerződésbe, olykor a nagyobb (akár 30 százalékot is elérő) terület visszaadásának a lehetősége is felmerül igényként, a bérbeadók ezekkel szemben bérletidíj-mentes időszak felajánlásával vagy magasabb bérlői kialakítási hozzájárulással tudják megnyerni a bérlőt.
Az mindenesetre látható, hogy az A és A+ kategóriás irodák iránti kereslet élénk, a magas minőségű kínálat limitált, tízezer négyzetméteres tenderek is vannak az egyre aktívabb piacon, a következő 1–5 évre előre jelzett magyar gazdasági növekedés pedig előreláthatólag jelentős új irodaigényt generál majd a lokális irodapiacon.
Berki J. Jánostól megtudom, „a bérleti díjak nem csökkentek, sőt: további emelkedés várható, egyrészt mert a járvány utáni konjunktúra már most is látható módon növeli a kivitelezési költségeket, másrészt mert a bankok túlreagálták az irodapiacot veszélyeztető home office-tendenciákat, emiatt rontottak a projektfinanszírozási feltételeken”.
Konrád Sándor