ELVITTE AZ ÁLLAMI TÁMOGATÁST A DRÁGULÁS

Jobban megéri az államnak ingatlant építeni, mint a lakosságnak.

Átlagosan két és félszeresére nőttek a lakásárak az utóbbi tíz évben és jelenleg nem látható olyan tényező, ami ezt a folyamatot rövid távon megállítaná. Hasonló a drágulás az albérleti díjaknál is. Az országrészek, településméretek és ingatlantípusok között fennálló árkülönbségek viszont megmaradtak, sőt bizonyos esetekben erősödtek is.

A Magyar Nemzeti Bank adatai alapján az országos nominális árindex 2020-ban a 2011-es 207  százaléka volt. A negyedéves adatok alapján viszont már az idei év első negyedében 2,23-szor annyiba kerültek a lakások, mint tíz évvel korábban. Budapesten 2,78-szoros, más városokban 2,16-szo- ros, községekben 1,58-szoros volt a drágulás.

Az Otthon Centrum tájékoztatása szerint a panellakásoknál volt a legnagyobb az áremelkedés. A fővárosban átlag háromszorosára nőttek a négyzetméterárak, a VIII. és a IX. kerületekben az eredeti ár 340 százalékára, és a népszerűbb budai lakótelepeken is 320 százalékára. A megyei jogú városokban is több mint két és félszeres volt a növekedés, de Tatabányán, Érden és Sopronban is a fővárosihoz hasonló drágulás történt.

A téglalakásoknál Budapesten 2,5-szeres, egyes belvárosi kerületekben, például a VIII. és a IX. kerületben háromszoros, a megyei jogú városokban kétszeres volt az áremelkedés.

A fővároshoz közelebb eső városokban a fővárosi átlagos drágulási ütem volt a jellemző. A kisebb településeken a növekedés mértéke kicsivel a megyei jogú városok átlaga alatt alakult. A használt házak esetében volt a legkisebb a drágulás mértéke. Míg Budapesten valamivel több mint duplájára emelkedtek az árak, vidéki városokban csak 90 százalékos növekedés volt jellemző, de kisebb településeken csak 50-60 százalékkal nőttek az ingatlanárak.

Nem várható megtorpanás

A lakásárak növekedése 2013–2014 fordulójától figyelhető meg – mondták lapunknak az Otthon Centrum szakemberei. Az adásvételek száma is ekkor indult növekedésnek és ez a növekedés egészen 2019-ig tartott. Az árak növekedése azonban a tranzakciószám csökkenésével sem állt meg, és a világjárvány is csak átmenetileg éreztette a hatását. A cég szakemberei jelenleg nem látnak olyan tényezőt,  ami miatt az ingatlanpiac megtorpanására lehetne számítani rövid távon.

A drágulást a társaság munkatársai azzal magyarázzák, hogy a lakástámogatások a fizetőképesség javításával jelentősen élénkítették a lakóingatlanok iránti keresletet, a kínálat viszont ezt a megnövekedett keresletet nem tudta kielégíteni. Az áremelkedéshez hozzájárult, hogy a bővülő kereslet koncentráltan, a nagyvárosi régiókban és a nyugati határszélen jelent meg. Az okok között ki kell emelni, hogy miközben egy-egy lakásprojekt megvalósítása többéves folyamat, a válság alatt az építőipari kapacitások is leépültek.

Piactorzító beavatkozások

Az elmúlt tíz év első felében a lakásárak nem követték az inflációt és a lakásköltségek emelkedését, hanem még csökkentek is – hívta fel a figyelmet Varga Dénes közgazdász, az Építési Piaci Prognózis szerzője. A 2009–2013 között érvényesülő megszorító gazdaságpolitika ugyanis a lakáscélú támogatások leépítésével, másrészt az áfaemelésekkel, illetve a béremelések halasztásával is korlátozta a lakóingatlanok iránti keresletet. 2016 óta azonban az emelkedő lakásárak már elszakadtak az anyagárak és a munkaerőköltségek szintjétől. Az állami lakástámogatások és az alacsony hitelkamatok hatására a piacon nemcsak az addig elhalasztott kereslet jelent meg, hanem azok is vásároltak vagy építkeztek, akik ezt évekkel később tették volna meg.

Az árak emelkedését nem követte a kínálat bővülése, ami a normális piaci működés esetén bekövetkezett volna, és megfordíthatta volna az árak emelkedésének a tendenciáját. Az árak emelkedését nem fékezte le a kereslet csökkentése. A magyar építési piacon a kivitelezők az állami beruházásoknál megengedhetik magunknak, hogy drágán dolgozzanak, míg a lakáspiacon egy magánszemély az állammal ellentétben nem fogadhatja el a magas árakat. Ezért az építési piacon jelen levő befektető vállalkozásokat semmi nem ösztönözte volna, hogy lakásokat is építsenek, hiszen ott lényegesen alacsonyabb haszonra lehetett számítani. Kapacitáskorlát is nehezítette a piaci mechanizmusok működését. Nem volt elég szakember és betanított vagy segédmunkás az elképzelt két számjegyű növekedés eléréshez. Az ösztönzést, a lakáspiaci befektetők magas profitjának a biztosítását az 5 százalékos lakásáfa bevezetése valósította meg. Egy, a piacon 100 millió forintért eladható lakás ugyanis 5 százalékos áfa mellett 16,5 millió forintos többletbevételt hoz a lakás eladójának a 27 százalékos áfához képest.

Minél inkább emelte a befektetési célú vevőkereslet az árakat, az ingatlanfejlesztők számára annál vonzóbbá tette a lakásépítést, vagyis egy öngerjesztő folyamat alakult ki, melynek során a lakáscél háttérbe szorult. A folyamatot korrigáló kormányzati intézkedés nem történt, mert a politikai célok, a magas vállalkozói profit és a magas lakásszámok teljesültek. Így a kormány által nyújtott lakáscélú támogatásokat az áremelkedések teljes mértékben elértéktelenítették.

Piaci folyamatok

 Az Otthon Centrum szakértői azt is megemlítették, hogy makrogazdasá­gi, tőkepiaci és üzleti folyamatok is hozzájárultak az ingatlanárak emelke­déséhez. A kamatok csökkenése és az alternatív befektetési hozamok esése ugyanis vonzóbbá tette a lakóingatla­nokat a befektetési eszközök között. A fapados légitársaságok térnyerése és az internet terjedése lehetővé tette, hogy egy lakással is be lehessen lépni a szálláshelyek piacára és ott évi 10 százalék feletti hozamot elérni. Az OTP Ingatlanpont munkatársai pedig arról beszéltek lapunknak, hogy az építőipa­ri alapanyagok drágulása, az épület­ energetikai szabályozás szigorítása és az építési telkek áremelkedése is hozzá­ járult a lakóingatlanok utóbbi években tapasztalt jelentős drágulásához.

Lakásárak

 Az Otthon Centrumnál elmondták, hogy a főváros népszerűbb részein általános, hogy egy kétszobás lakásért 40–50 milliót is elkérnek, a külső pesti részeken azonban 20–30 millió forint is elég lehet egy átlagos lakás megvásárlásához. Ehhez képes egy vi­déki nagyvárosban 25–30 millió forint is elegendő egy ugyanekkora lakásra, míg egy kisebb városban ez 15–20 millió forint, egy átlagos községben pedig 10 millió forintnál kevesebb is elengedő.

Az egyes ingatlantípusok közül a panel lakótelepi lakások a leginkább megfi­zethetők. A panellakásokat a főváros­ban átlag 25–30 millió forintért lehet vásárolni, míg a legtöbb megyei jogú városban 15–20 millió forint közé esik az átlagár. A családi házakat Budapes­ten döntően 50 millió feletti átlagár jellemzi, kivéve a dél­pesti részeket. Vidéken a nagyobb városokban 25–35 millió forint között, a kisebb városok­ban 20 millió a kisebb településeken 10 millió forint alatti átlagár jellemző.

Albérletárak

 A lakásárakhoz hasonlóan emelkedtek az albérletárak. Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint Budapesten és nagyobb városokban megduplázódtak a bérleti díjak. Az egyetemekhez közeli területeken inkább két és félszeres, estenként akár háromszoros volt a növekedés. Budapesten havi 100 ezer forintért egy egyszobás lakást lehet bérelni. Buda belső kerületeiben és az V. kerületben már 150 ezer forint körül, míg a többi belső kerületben is 130 ezer forint felett alakul a havi bérleti díj. A háromszobás lakásokért minimum 150 ezer forintot kérnek, de az említett budai és belvárosi része­ken átlag 200 ezer forintot. A vidéki nagyobb városokban az egyszobás la­kások bérleti díja átlag 70 ezer forint. A kétszobás lakások bérleti díja 100 ezer forint körül alakul, de Debrecen és Szegeden 120–140 ezer forint az átlagos bérleti díj. A panellakások bérleti díja jellemzően 10–20 ezer forinttal kedve­zőbb, mint a téglaépületekben lévőké.

Giczi József