„Soha nem sikerült annak a gondolatnak győznie, hogy egyenletes fejlődésre van szükség, de a 2019-ben indult „élénkítés” annyira jól sikerült, hogy részben ennek hatására a lakásárak a duplájukra emelkedtek. Egy fiatal párnak, aki családalapításban gondolkodik, kiszámítható körülményekkel kell tudni számolni – ehhez társadalmi konszenzus kell és nem egyre nagyobb kedvezményeket ígérő ötletelés.” – Megjelent az Építési Piaci Prognózis 2022-2025.
Tóth Balázs írása
Megjelent a Build-Communication gondozásában 2016 óta kiadott, az építésgazdaság független, középtávú előrejelzése, a 2022. évi Építési Piaci Prognózis, amely ezúttal a 2022-2025-ös évekre nézve nyújt részletes elemzést. Varga Dénes, közgazdász, az Építési Piaci Prognózis kutatásvezetője már a rendszerváltás előtt is építésgazdasági kutatásokkal és elemzésekkel foglalkozott, ezt a munkát később saját cégében folytatta. Véleményére érdemes odafigyelni. Munkájára nem csak a jelentősebb építőanyagipari vállalatok és a meghatározó építési vállalkozások, hanem az ágazat kormányzati irányítása is igényt tartott. Az állami lakáskoncepciók készítésekor is több alkalommal felhasználták széleskörű kutatásokra és elemzésekre alapozott tanácsait.
„Jelentős munkánk volt a cégen belül a kontár-munka kódnevet viselő kutatás, ami azt vizsgálta, hogy Magyarországon a családi ház építők a vállalkozóknak kifizetett munkabér hány százalékát fizették számla nélkül. Nyolc oldalas kérdőívet állítottunk össze, sűrűn teleírva a kérdésekkel. Ebben benne volt a minőség, a garancia, az építkező pénzügyi terve, hogy mennyi idő alatt tervezte felépíteni a házat és hogyan alakult a valóság a tervekhez képest, és természetesen az építőanyagokról is volt benne szó. A szakmában ritkaságnak számított, hogy 863 válaszadó töltötte ki a kérdőíveket. A köldököm fölött jó húsz centivel ért a papírhalom, amit mind én magam rögzítettem be, nem bíztam másra. Akkoriban az építkezők körében az volt a szokás, hogy aki házat épített, az minden kiadást felírt magának, egyébként mi is így csináltuk a saját építkezésünkön. A válaszadók között nagyon sok ilyennel lehetett találkozni, ezért nagyon pontosnak és hitelesnek tűnt az eredmény, a kétharmad – egyharmad arány, vagyis, hogy 2/3-ot számla nélkül és 1/3-ot számlával fizettek ki. Mi akkor nagyon sok ismerettel gazdagodtunk, még az olyan részletekről is volt információnk, hogy a nők milyen arányban szólnak bele a téglaválasztásba és bizony egy gyártó számára ennek is van jelentősége. A nagy építőanyag- gyártók megvásárolták a kutatásunkat és fel is használták. Ebből a kétharmadból egyébként jogszabály is lett, ugyanis amikor a támogatásnak feltételéül szabták, hogy számlákat kell bemutatni, akkor ez a kétharmad bekerült a jogszabályba, hogy ne támasszanak irreális követelményt.” – meséli Varga Dénes.
Az Építési Piaci Prognózist, aminek története több mint húsz évre tekint vissza, 2016 óta a Build-Communication munkatársaival együttműködve készíti Varga Dénes. Az évente kb. 130 oldal terjedelemben kiadott anyagban úgy a lakáspiacon, mint a teljes építési piacon sikerrel tudták előre jelezni az építési piac mozgásait – a prognózisaik döntően jónak bizonyultak. Mostani előrejelzésükben 2022-ben még huszonhatezer körüli lakásszámot várnak, de a prognózis szerint utána húszezerre és az alá fog csökkenni. A kutatás keretében minden évben kétszer készítenek felmérést az építési piacon érdekelt vállalkozók és tervezők körben, amelynek segítségével a kiadó, a Build-Communication összegyűjti az építőpari szakemberek véleményét az építésgazdaság helyzetét és kilátásait illetően. Ezt az építőanyaggyártók és építési vállalkozások vezetőivel és tulajdonosaival szervezett beszélgetések egészítik ki.
„A legnegatívabb tapasztalat az, hogy soha nem sikerült annak a gondolatnak győznie, hogy egyenletes legyen a fejlődés. Ha visszanézi az ember az ipar és a GDP alakulásának az indexét, akkor az építőipari termelés még a GDP ingadozáshoz képest is sokkal, de sokkal nagyobb ingadozásokat mutat, ezt mindenképpen el kellene kerülni.” – mondja Varga Dénes – „A 2000-ben elindított élénkítés után olyan visszaesés jött, ami más országokban nem fordult elő. Volt olyan év, hogy a fajlagos lakásépítési mutató, vagyis, hogy ezer főre számítva hány lakás épül, egyes alá esett. Amikor megtörtént az, hogy a színvonalas magyar munkaerő kivándorolt Európába, a közeli Ausztriába, Németországba és így tovább, akkor ezt azért tehette meg, mert az építési piacon egy nagy visszaesés volt, aminek 2016-ban volt a mélypontja. Amikor pedig 2016-ban a kormány elhatározta, hogy újra lakáspiaci élénkítésbe fog, akkor 2019-ig egy olyan vágtát próbált véghezvinni, ami a lakásszámokban olyan nagy eredményt nem hozott, viszont a lakásárak megduplázódtak 2015-höz képest.”
A szakember évtizedek óta hangoztatott elve, hogy a lakáspolitika nem önmagában, hanem a gazdaságpolitikával és a társadalompolitikával összhangban működik és nem merül ki az ÁFA- kedvezményekben és a támogatásokban, hanem több dologra is oda kell figyelni. „Először is nem szabad olyan célt kitűzni, hogy évente 20-30 %-kal nőjön a megépített lakások száma. A reális cél 5-10 % lenne. Így szépen, fokról fokra lehet olyan ütemben fejlődni, amit mind a kapacitások, mind pedig a piac követni tudnak. A másik dolog, hogy a lakáspiac akkor működik jól, ha sok vállalkozó van és alacsony a haszonkulcs. Ennek érdekében biztosítani kell, hogy ha egy egyébként felkészült építőipari vállalat úgy dönt, hogy ő lakást akar építeni, akkor építhessen. Végül pedig lépéseket kellene tenni annak az érdekében, hogy a Dunának a keleti oldalán is legyen értelme építeni. Ha most megnézzük a lakáspiac területi megoszlását, akkor azt látjuk, hogy az olyan városokban, mint Salgótarján és Ózd, 2016 és 2020 között egy-két lakás épült, Győrben meg ezerszámra.”
Mindennek eredménye ebben a második élénkítési szakaszban is az lett, hogy a támogatások hatására akinek volt pénze, de csak néhány évvel később jelent volna meg építtetőként vagy vásárlóként a lakáspiacon, az a döntését előre hozta, így a későbbi években az ő kereslete hiányzott a piacról. „A lakáspiac problémáinak megoldásához valamiféle megegyezésre van szükség. A családi támogatásokat illetően szélesebb társadalmi konszenzust kell kialakítani, meg kell állapodni arról, hogy aki gyereket vállal, az mindig ugyanannyi támogatást fog kapni, bárki lesz kormányon. – fejezte be a beszélgetést Varga Dénes.
Részletek az Építési Piaci Prognózis 2022-2025 kiadványban.