Árrendeződés

A budai villák és a balatoni nyaralók válságállónak bizonyulnak, viszont a piaci szereplők szerint az igazi visszaesés még hátra van az építőiparban.

A kihalt budapesti utcákon még a veszélyhelyzet idején is voltak olyan helyszínek, ahol mindig volt ember, és még a maszkok sem tűntek annyira életidegennek: nyüzsögtek a munkások az építkezéseken. Sőt, a veszélyhelyzet kihirdetése utáni első hetekben még kisebb felvásárlási lázról is beszámoltak az építőanyag-kereskedők. Ez azonban hamar lecsengett, miközben délután három órakor minden bezárt, vagyis az eredményes beszerzés nem kis szervezőkészséget igényelt. Mindez lassította az építkezéseket, csúszni kezdtek a projektek, és most már elkerülhetetlennek látszik a visszaesés az idei termelésben.

Igaz, a megtorpanás az ÉVOSZ és más, független elemzők véleménye szerint a vírustól függetlenül is várható volt. Az Építési Vállalkozók Országos Szövetsége elnökének, Koji Lászlónak a május közepén közzétett elemzéséből már az is látszott, hogy a mikro- és kisvállalkozások valamennyivel több megbízást is elbírnának, bár még mindenki talált magának munkát a 335 ezer embert foglalkoztató iparágban. A szövetség becslése szerint az ágazat az első negyedévében a tavalyihoz hasonló teljesítményt nyújtott, de ha egészen napjainkig vizsgáljuk a változásokat, a visszaesés már szabad szemmel is jól látható, mintegy 5 százalékot tesz ki. A valódi csökkenést azonban 2021-re prognosztizálja a szakmai szervezet.

Az elmúlt évek elképesztő növekedése után ugyanakkor zuhanásnak tűnik az, ami az építőiparban történik Budapesten és Pest megyében. Az országos termelés harmadát adó közép-magyarországi régió korábban az országos átlaggal együtt mozgott. Míg azonban az elmúlt években a 20 százalékot is meghaladta a fejlődés, a szerződések számának jelentős apadása miatt idén a régió egyszámjegyű bővülését vagy akár csökkenését is elképzelhetőnek tartja Gönczöl Péter, az ÉVOSZ (töröl: magasépítési tagozatának) alelnöke. Szerinte a gazdasági visszaesés érinteni fogja azokat a megrendelőket is, akik döntően magántőkéből finanszírozzák a beruházásaikat, így például az autóipar vagy az idegenforgalom szereplőit, miközben az újonnan épülő lakások száma is elmarad az eddigiektől. Budapesten ugyanakkor akár mentőövet is jelenthetnek az állami presztízsberuházások. „Most volna itt az ideje az állami beavatkozásnak, fel kellene gyorsítani az infrastrukturális és egészségügyi fejlesztéseket, és így kellene pótolni a kiesést!” – javasolja a szakember, de még így is visszaesést vár a következő esztendőben.

Vidéken a fővárosinál is lehangolóbb a kép. Az ország több régiójában is dolgozó Weinberg 93 Építő Kft. üzletfejlesztési vezetője, Tóth Attila elmondása szerint a cég központjául szolgáló északkelet-magyarországi térségben a megrendelést adó ipari és logisztikai beruházások jó részét 2-3 hónapra felfüggesztették. Ezt a mondatot kérték törölni. A nyilatkozó nem akar pánikot kelteni, nehogy úgy értelmezze valaki, hogy veszélyben a munkahelye: A munkahelyek megtartása érdekében a leállt projekteket igyekeznek pótolni, de a környéken nincs napirenden induló, húzó beruházás. Az ország nyugati felében is hasonló a helyzet. Dormán József, a Záév Zrt. vezérigazgatója úgy látja, hogy már csak a Modern Városok Program projektjei és az Európai Uniós fejlesztések, valamint a – lecsengő áfa-kedvezmények miatt – fogyatkozó lakásépítések befejezési munkái adnak még feladatot az építőiparnak. Az ipari beruházások és a közbeszerzési eljárások száma csökkent, és a magánmegrendelők körében előszített projektek is egyhelyben toporognak. A cégvezető január 1-je és május 10-e között a nyugat-dunántúli és a dél-dunántúli régióban 3-5 százalékra teszi az építőipar teljesítményének elmaradását a tavalyi év hasonló időszakához képest.

A független Építési Piaci Prognózis készítői szerint járvány nélkül is bekövetkezett volna az új lakások számának visszaesése a kedvezményes áfa visszavonása miatt. A 2019-re meglehetősen pontos előrejelzés vezető elemzője, Varga Dénes ma is reálisnak tartja a 2020-ra adott, a tavalyinál 25 százalékkal kisebb arányszámot. Vagyis a prognózisban a 2019-re jelzett 21500 darabhoz képest a valóságban megépült 21127 után az idén 16000 új lakás elkészültét várják. „2020 első negyedévében a tavalyihoz képest még nőtt a lakásszám, de az építési engedélyeknél már látszik a visszaesés. Az év első két havában az építési engedélyek és egyszerű bejelentések száma 2019 azonos időszakához képest 27 %-kal csökkent, noha ekkor még a járvány hatása nem is jelentkezett” – indokolta a számokat a közgazdász. A szakember évek óta hangsúlyozza: lakáspiaci stabilitást nem lehet pusztán befektetői célú vásárlókra alapozni, hanem a nem megfelelő lakásban élő, vagy lakással nem rendelkező családok fizetőképességét kell erősíteni. Az 5 százalékos áfa „sikerét” sem lehet általánosítani, éppen ezért hibás ötletnek tartja, hogy visszaállítsák az alacsony adókulcsot az úgynevezett „rozsdaövezetekben”. „Önmagában egy olcsó lakás – ha egyáltalán az lesz - még nem feltétlenül jelent vonzerőt egy családnak, csak akkor, ha van munka, óvoda, közlekedési lehetőség, elérhető orvosi ellátás vagy szórakozási lehetőség, például színház” – tette hozzá. Információink szerint fejlesztésben érdekelt beruházók is vizsgálják még az intézkedés lehetséges hatásait, mielőtt projektindításról érdemben elgondolkodnának.

Miközben évek óta trend, hogy Budapest folyamatosan veszít ingatlanpiaci részesedéséből, az Otthon Centrum adatai szerint a nagyobb fővárosi kerületekben 2019-ben még a legnagyobb városokéhoz hasonló mennyiségű adásvétel volt. Az ezer lakosra vetített tranzakciók aránya – 3,5-4 százalékkal - várhatóan 2020-ban is a belvárosi kerületekben, főleg a VII-ben és a VIII-ban lesz a legmagasabb. Abszolút számban a legnagyobb régióközpontokban volt a legtöbb adásvétel, a listavezető Debrecen. A második otthont vagy nyaralót vásárlók kedvenc célpontjai a Balaton-parti városok - Siófok, Balatonfüred, Keszthely -, valamint a fővároshoz közelebbi települések – ezek a 2019. évi statisztikában várhatóan az országos átlagnál jobban fognak szerepelni. A Balaton déli partjára specializálódott BGB Investment Kft. ügyvezetője, Böőr László szerint a szokásos tavaszi fellendülés az idén még várat magára. Mostanság a tervezőasztalról már nem nagyon mennek el az ingatlanok, csak a nagyon speciális lakások, és eddig főleg a befektetési célú vásárlók jelentek meg.

Az Otthon Centrum elmúlt hetekben végzett, több mint kétezer megkérdezett véleményét összegző, reprezentatív felmérése alapján az ügyfeleknek csak mintegy ötöde döntött a járvány előtt még tervezett ingatlanadásvételének elhalasztása mellett. Adataik szerint május második felében az értékesítés még 40 százalékkal elmarad a tavalyi hasonló időszakhoz képest, ám az érdeklődők, a megbízások és a vételi ajánlatok száma már 80-90 százalékra ugrott, ami a bizalom visszatérését jelenti.

Az elmúlt két hónap az árakban is változást hozott, akár régiónként, akár ingatlantípusonként vizsgáljuk. Az új építésűek esetében a tavalyi átlagárhoz képest országosan ugyan csak 3 százalékos a visszaesés, ám az idei év első három hónapjához viszonyítva – a kormányzati intézkedések bevezetése óta – ez az érték már 12 százalékra nőtt. Még a közkedvelt XIII. kerületben is 5 százalékkal olcsóbban kínáltak egy négyzetmétert áprilisban, mint az első negyedévben. Ezzel szemben a nagyobb vidéki városokban az árak 5-20 százalékkal nőttek is.

A leginkább megfizethető panelek országos átlagban 3 százalékkal kevesebbet értek áprilisban, mint az első negyedévben. A legnagyobb vesztes a főváros pesti oldala, de hasonló a tendencia az ország nagyvárosaiban is: áprilisra akár 10 százalékkal is kevesebbet ért egy ilyen ingatlan. Az átlagárakban továbbra is listavezetők a budai és a belső kerületek (négyzetméterenként 600 ezer forinttal), a pesti külső kerületek átlagához képest (500 ezer). A használt téglalakások átlagára viszont 4 százalékkal magasabb, bár a fővárosi és a vidéki ingatlanpiac nagyon eltérően viselkedik. A budapesti árak megegyeznek az előző negyedévi adatokkal, míg a nagyobb régióközpontokban 7 százalék, a kisebb városokban akár 10-20 százalékos drágulást is megfigyelt az Otthon Centrum. Az első negyedév és az április havi eladások összevetése a családi házak áraiban területileg eltérő mozgást mutatott: itt a nyertesek a budai ingatlanok, ahol akár 10 százalékos áremelkedés is tapasztalható volt.

Rajki Diána


Nyomtatás